ADVIESAANVRAAG HUIB
Aan Huurdersvereniging HUIB
Van De Goede Woning
Datum 9 februari 2024
Onderwerp Adviesaanvraag Huuraanpassing 2024
1 Aanleiding en koppeling met strategisch doel
Ieder jaar worden de beleidsuitgangspunten voor de jaarlijkse huuraanpassing bepaald. Deze hangen nauw samen met de kaders die het rijk hiervoor stelt. De jaarlijkse MG-circulaire met kaders vanuit de overheid is nog niet gepubliceerd, maar de meeste uitgangspunten zijn bekend gemaakt. Als de MG een aanpassing van de beleidsuitgangspunten vraagt, dan stellen we u hiervan zo spoedig mogelijk op de hoogte.De huuraanpassing kent een relatie met onze strategische speerpunten ‘Woonlasten betaalbaar houden’ en ‘Toekomstgerichte organisatie’.
2 Beschrijving
De maximaal toegestane huurverhoging van een individuele gereguleerde zelfstandige woning is in 2024 5,8%. De maximaal toegestane huursomverhoging voor woningcorporaties is dit jaar 5,3%. De toegestane huurverhoging voor woningen met een geliberaliseerde huurovereenkomst is naar verwachting 4,8%. Conform de Nationale Prestatieafspraken is voor gereguleerde woningen niet de inflatie maar de CAO-loonontwikkeling de grondslag voor de huuraanpassing. In vergelijking met voorgaande jaren is de toegestane huurverhoging dit jaar hoger. Voor huurders kan dit betekenen dat de huuraanpassing groter is dan men had verwacht. Dit beïnvloedt de ruimte voor alternatieve bestedingen. Toch streven we ernaar de toegestane huursomverhoging van 5,3% te realiseren. Dit doen we omdat we de inkomsten nodig hebben om onze kosten te kunnen blijven dekken en onze maatschappelijke opgaven zo veel mogelijk te kunnen realiseren. Over de opgaven, de inkomsten vanuit het huurbeleid en de betaalbaarheid voor de bewoners zijn afspraken gemaakt in de Nationale Prestatieafspraken (NPA). Voor de betaalbaarheid is afgesproken dat in de periode 2023-2025 de maximale huurprijsstijging per woonruimte gelijk is aan de loonontwikkeling. De maximale huursomstijging is 0,5% lager dan de loonontwikkeling. Doordat het inkomen van de meeste huurders meer stijgt dan de huur, gaat de huurquote bij de meeste huurders dalen. Hierbij zal gelden dat dit generieke gegeven niet voor al onze huurders geldt. Naast deze afspraak in de NPA heeft de overheid verschillende maatregelen genomen om de koopkracht van huishoudens te ondersteunen.
Door toepassing van een staffel koppelen we in 2024 na een aantal jaren het huurverhogingspercentage weer aan de relatieve hoogte van de bestaande contracthuur. Woningen met een lage huur ten opzichte van de maximale huur krijgen een hoger huuraanpassingspercentage dan woningen met een hogere huur ten opzichte van de maximale huur. Hiermee zorgen we dat de bestaande huurprijsverschillen tussen vergelijkbare woningen niet groter worden en de verhouding tussen de prijs en de kwaliteit herkenbaarder kan worden. Vanwege de relatief hoge huuraanpassing in 2024, is er voor gekozen om de hoogste verhoging dichter bij de toegestane huursom (5,3%) te brengen dan bij de maximaal toegestane individuele huuraanpassing (5,8%). Dit is mogelijk omdat de staffelgroep met de hoogste verhoging de grootste is.
De bedoeling achter de inkomensafhankelijke huuraanpassing (IAH) is in het afgelopen jaar in een reeks van bijeenkomsten uitgediept met de corporaties Stedelink, Vidomes, De Goede Woning en hun huurdersorganisaties. Deze en andere uitgangspunten voor de huuraanpassing, zijn vervolgens individueel tussen HUIB en De Goede Woning in goed overleg besproken. Naast een enkele aanpassing in ons beleid heeft dit geleid tot duidelijkheid en begrip voor elkaars standpunten, maar niet tot overeenstemming over het toepassen van inkomensafhankelijke huurverhoging. Het uitblijven van overeenstemming kan betekenen dat de opbrengst van de IAH dit jaar zal meetellen in de huursomberekening en niet ten goede kan komen van investeringen. Om deze reden is voor twee scenario’s bepaald met welke huuraanpassingen we de huursom van 5,3% zo dicht mogelijk kunnen benaderen.
3 Advies huurdersvereniging
De afgelopen periode hebben we diverse keren overlegd over de ontwikkelingen in de huuraanpassingen voor 2024. Met deze brief vraag ik uw formele advies over de voorgenomen huuraanpassingen 2024, waarvoor mijn dank.
Met vriendelijke groet,
Mariëtte Heemskerk
Directeur-bestuurder De Goede Woning
