Huurbegrippen

Inhoud

Aftoppingsgrens

65% van de huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens wordt door de huurtoeslag vergoed. Er zijn 2 aftoppingsgrenzen, die ieder jaar op 1 januari worden aangepast. Is de huurprijs hoger dan de aftoppingsgrens? Dan heeft dat invloed op de huurtoeslag. Veel meerpersoonshuishoudens moeten het gedeelte van de huur dat boven de voor hen geldende aftoppingsgrens ligt volledig zelf betalen. Alleen meerpersoonshuishoudens waarin sprake is van AOW of een woning die is aangepast op een handicap kunnen nog een deel vergoed krijgen.

  • Lage aftoppingsgrens (€ 633,25) Geldt voor 1- en 2-persoonshuishoudens.
  • Hoge aftoppingsgrens (€ 678,66) Geldt voor huishoudens van 3 of meer personen.
Basishuur

Voor elk huishouden dat in aanmerking komt voor huurtoeslag wordt eerst de zogenaamde ‘basishuur’ vastgesteld. Dat deel van de huur moet het huishouden zelf betalen, er is geen toeslag over mogelijk. De hoogte van de basishuur is afhankelijk van het inkomen. Hoe lager het inkomen, hoe lager het bedrag dat het huishouden zelf moet betalen. De overheid heeft minimumbedragen vastgesteld die ieder huishouden (ook huishoudens met zeer lage inkomens) hoe dan ook zelf moeten betalen. De minimumbedragen voor de basishuur worden elk jaar op 1 januari aangepast. Voor huishoudens die de AOW-leeftijd al bereikt hebben ligt het minimumbedrag marginaal lager dan voor jongeren.

  • Jonger dan AOW-leeftijd € 237,62 
  • ouder alleenstaand € 235,80 en
  • ouder meerpersoons € 233,99
 
Contracthuur
De in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs.

DAEB-inkomensgrens (Ook wel lage inkomensgrens)

Woningcorporaties moeten jaarlijks minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen in het DAEB-segment toewijzen aan huishoudens met een  inkomen tot de vastgestelde DAEB-inkomensgrens (€ 40.024) en aan bepaalde zorgbehoevenden met een inkomen boven die inkomensgrens. Maximaal 10% van het vrijkomend DAEB-segment is in beginsel vrij toewijsbaar aan huishoudens met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrens. Deze 10% vrije ruimte geeft woningcorporaties, waar nodig in overleg met lokale partners, ruimte om bepaalde doelgroepen buiten de DAEB-doelgroep te huisvesten. Met de herziene Woningwet is tijdelijk (2016 tot 2021) extra ruimte gecreëerd om daarnaast maximaal 10% van de vrijkomende woningen toe te kunnen wijzen aan huishoudens met een inkomen tussen de € 40.024 (eerste inkomensgrens) en € 44.655 (tweede inkomensgrens).

Grote woningen

Woningen waar op basis van de bezettingsnormen minimaal drie personen in kunnen wonen. 
Lokale prestatieafspraken (LPA): 4 kamers of meer en = 65 m2 woonoppervlakte

Hoge Europanorm (ook wel hoge of tweede inkomensgrens)
  • € 44.655 voor 1-2 persoonshuishoudens en tot 1,5 keer de huurtoeslaggrens (€ 32.075 x 1,5 =
  • € 48.113 voor drie en meerpersoonshuishoudens)
Huurtoeslaggrens

Over het bedrag tussen de aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens is maximaal 40% huurtoeslag mogelijk. Veel meerpersoonshuishoudens moeten het bedrag tussen de voor hen geldende aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens volledig zelf betalen. De volgende huishoudens krijgen 40% vergoed:

  • 1-persoonshuishoudens
  • Meerpersoonshuishouden waarvan minstens 1 bewoner ouder is dan de AOW-gerechtigde leeftijd
  • Meerpersoonshuishoudens die vanwege een handicap in een aangepaste woning wonen

Is de huurprijs door een huurverhoging boven de toeslaggrens geraakt? Huishoudens die al recht hadden op huurtoeslag behouden hun toeslag. Wel geldt dat zij het gedeelte van de huur dat boven de huurtoeslaggrens ligt volledig zelf moeten betalen. De huurtoeslaggrens is even hoog als de liberalisatiegrens (€ 752,33).

Kwaliteitskortingsgrens

Het bedrag tussen de basishuur en de kwaliteitskortingsgrens (€ 442,46) wordt 100% vergoed door huurtoeslag. De kwaliteitskortingsgrens is een harde  rens in euro´s, die op 1 januari van ieder kalenderjaar wordt aangepast. Voor jongeren tot 23 bepaalt deze grens of er recht op huurtoeslag bestaat of juist niet.  Een 23-minner die een sociale huurwoning betrekt met een huurprijs die hoger ligt dan deze grens heeft géén recht op toeslag. Een 23-plusser wel, maar het gedeelte van de huur dat tussen deze grens en de volgende belangrijke grens ligt wordt maar voor 65% vergoed.

Liberalisatiegrens

Op het moment dat het huurcontract wordt afgesloten moet de (kale) huurprijs onder de liberalisatiegrens liggen die voor dat kalenderjaar is vastgesteld. Is de woning duurder? Dan is er geen huurtoeslag mogelijk. De liberalisatiegrens is even hoog als de huurtoeslaggrens (€ 752,33). 
 

Kleine woningen

Woningen waar op basis van de bezettingsnormen een of twee personen in kunnen wonen.

  • LPA: = 3 kamers of < 65 m2 woonoppervlakte
Middenhuur

In de huisvestingsverordening Zoetermeer 2019 (HVO) is de middenhuur gedefinieerd als woningen met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en een huur behorend bij 189 wws-punten. Met andere woorden het gaat om woningen met een huur (prijspeil 1 juli 2020) van € 737,15 tot en met € 997,86.

Passend toewijzen
Het beleid van passend toewijzen is erop gericht om huishoudens die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag structureel te huisvesten in woningen met een huurprijs onder of gelijk aan de toepasselijke aftoppingsgrens. Voor het passend toewijzen (de 95%-regeling) zijn de grenzen voor 2021:

  • Eenpersoonshuishouden tot AOW: € 23.725
  • Eenpersoons ouderenhuishouden: € 23.650
  • Meerpersoonshuishouden tot AOW: € 32.200
  • Meerpersoons ouderenhuishouden: € 32.075
Prijssegmenten DGW

Er ontstaat regelmatig onduidelijkheid over de verschillende benamingen voor de prijssegmenten in de huursector. Ter verduidelijking is onderstaand opgenomen wat wij verstaan onder de verschillende prijssegmenten.

Sociale huur/gereguleerde huur/DAEB-huur

Woningen met een aanvangshuur (netto) tot en met de liberalisatiegrens.2021 = 0 t/m € 752,33
De gemeente Zoetermeer noemt woningen in dit segment goedkope huur. Dit wijkt dus duidelijk af van wat DGW onder goedkope huur verstaat.

Sociaal goedkoop

Woningen met een huur na mutatie (rekenhuur) tot en met de kwaliteitskortingsgrens.
2021 = 0 t/m € 442,46

Sociaal betaalbaar

Woningen met een huur na mutatie boven de kwaliteitskortingsgrens (rekenhuur) tot en met de aftoppingsgrens (netto).

  • 2021 = € 442,46 t/m € 633,25 1 of 2 persoonshuishouden
  • 2021 = € 442,46 t/m € 678,66 3 of meer persoonshuishouden
Sociaal duur

Woningen met een huur na mutatie (netto) boven de aftoppingsgrens tot en met de liberalisatiegrens.

  • 2021 = € 633,25 t/m € 752,33 1 of 2 persoonshuishouden
  • 2021 = € 678,66 t/m € 752,33 3 of meer persoonshuishouden
Vrije sector middelduur (middenhuur)

Woningen met een huur na mutatie (netto) boven de liberalisatiegrens tot en met de huur behorende bij 189 wws punten (let op: per 1 juli jaarlijkse index, dus geldt vanaf 1 juli 2020 tot 2 juli 2021).

  • 2021 = € 752,33 t/m € 997,86

Vrije sector duur

Woningen met een huur na mutatie (netto) boven de huur behorende bij 189 wws punten.
2021 = € 997,87 of meer

Rekenhuur

De ‘rekenhuur’ is een begrip uit de huurtoeslag. Het is de kale huur, de huur die men betaalt voor het gebruik van de woonruimte, vermeerderd met maximaal € 48 aan servicekosten. Is de rekenhuur lager dan de huurtoeslaggrens? Dan kan een huurder toeslag krijgen. Is de rekenhuur hoger? Dan bestaat er geen recht op huurtoeslag.

 
Schaarse woningen

Gereguleerde eengezinswoning of vierkamerappartement met een woonoppervlakte van minimaal 80 m2.

Schaduwhuur

Bij DGW is dit hetzelfde als de VGO-huur. Dit is de huur na mutatie.
Voorbeeld: Contracthuur = € 600. De VGO-huur of Schaduwhuur = € 720.

VGO-huur (voorheen streefhuur)

Een percentage van de maximaal redelijke huurprijs. Dit is onafhankelijk van wet- en regelgeving
DAEB en niet-DAEB). Redenen om minder te vragen:

  • De kwaliteit van de woningen.
  • De betaalbaarheid voor de huurders
  • Het aantal woningen dat de corporatie conform de regels van passend toewijzen bereikbaar wil houden voor huishoudens met een huurtoeslaginkomen.
  • Het aantal woningen dat de corporatie beschikbaar wil maken voor jongeren tot 23 jaar: deze woningen moeten een huur onder de kwaliteitskortingsgrens hebben.
  • Voorkomen dat woningen van het DAEB naar het niet-DAEB segment gaan.
Vrije sector huurwoning

Een vrije sector huurwoning is een huurwoning waarop geen subsidie wordt verstrekt en waarvoor geen huur-regulerende bepalingen gelden. Het zijn woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens